万物云的核心业务—住宅物业费收费是最高的一档、3.13元每平每个月（自营物业更是高达3.3元每平米每月），但是毛利率只有11%（2022数据）；碧桂园服务物业费只有2.2元每月每平米，但是毛利率达到了31.5%（2022数据），这其实代表了两种不同的物业发展模式。

以万物云为代表的高物业费、低毛利的高端物业发展模式，以碧桂园为代表的低物业费、高毛利的大众化平民化发展模式。

前者正是管理层所说的，长坡薄雪，而后者才是真正的长坡厚雪。

(相关资料图)

万物云之所以高收费低毛利，是因为为业主或消费者提供了很多额外的服务，这些服务不是物业该有的基本服务，而是基于房产升值而做出的服务，其背后主要是开放商利益驱动的，或者大股东利益驱动的。

万科地产需要物业提供高标准的服务、以吸引人们购买万科的楼盘以及提高万科楼盘的高端性和定价，万物云作为物业提供了这些高标准的服务成本很高，这些成本有两部分来承担、一部分是大股东通过补贴的方式实施利益输送，一部分是物业企业自身承担、从而降低毛利率。

①低毛利，这是最大的缺点，是消费者友好型模式以及大股东友好型模式，不是真正股东利益导向模式；

②同时，这种模式过度依赖开发商的利益输送，离开了开放商物业企业会很容易陷入亏损，这样物业企业就跟开发商绑在一起了、成了开发商的附庸。

③同时，这种所谓的口碑建立的竞争优势，看起来很好，其实作用有限，首先是口惠而实不至、虽然收获了口碑但是毛利低、利润低，而且物业是非竞争性行业，一般情况下更换物业的频率比较低、占比也很少，而且收费高并不是适合所有小区，这些都限制了所谓竞争优势发挥作用。

实际上，在开发商利益的捆绑下，物业是没有选择权的，根据招股书，万科2021年有2800多个项目，其中870个是亏损运行的，意思是你亏了也不能退出，因为会影响万科楼盘的品牌形象和口碑。而碧桂园物业则会坚决退出亏损项目，甚至收益低的都推出了，2022年，碧桂园服务退出了高达8400万平的低收益物业、有效的改善了财务指标和毛利率。

④万物云这种模式无法移植到第三方的开拓物业中，因为第三方物业没有开发商补贴、高收费高成本运营、难以为继。

案例：在下图友邻计划案例中，社区服务中的零售业务，物业不仅赚不到钱，还要贴钱进去、并且开发商按照1：9的利益进行补贴。如果离开了开发商，比如第三方收购的物业，这种模式还怎么维持？！

实际上，万科自己的楼盘的物业业务毛利率并不是11%，而是15%-18%，而离开了开发商利益输送的第三方业务，毛利率只有5-8%，这种毛利率是难以为继的，亏损是迟早的事情因为物业费没法提高、但是人工却年年再涨，稍微涨一涨、毛利率就变成负的了。

碧桂园是低收费高毛利的长坡厚雪模式。这种模式的特点是：不是单纯的追求口碑，而在为业主提供基础物业服务的基础上，积极开展社区空间运营和增值服务、以提高单个楼盘的产出，从而改善物业没有规模效应和人员成本不断上涨的结构劣势、改善毛利率。这种模式是真正的股东利益导向型的。

这种模式的优点：①毛利高，股东获得实惠，这是最大的优点；在提供服务的时候，考虑成本问题，不是那种为了口碑而不顾成本运营。

②对开发商的依赖比较小，自身造血能力强，独立性强，它的模式可以很好的扩张到第三方物业中、因为这种本身没有开发商的利益诉求绑定、也不依赖开发商的利益输送。所以可持续性更好。

③大众化的收费定价，具备很强的竞争优势，大部分楼盘不会追求高端、高端楼盘毕竟是少数，大部分楼盘都无法接受万科那种高收费模式。

④积极开展社区增值服务、多元化的收入，而不是过度依赖物业费或收取过高的物业费，能够保障在收费难以涨价、成本不断上涨的情况下，毛利率能够维持稳定；

⑤可以退出亏损项目，或者收益率低的项目，从而改善盈利结构。万科2021年经营的亏损项目高达870个，这些项目是难以退出的，因为万科地产不会允许退出，这样会损害它的口碑和品牌形象。碧桂园服务去年退出了8400万平的低收益物业，更别说亏损项目了，收益低都不干！

4、结论就是，万科是高收费低毛利的长坡薄雪模式，碧桂园服务是低收费高毛利的长坡厚雪模式、碧桂园服务才是未来物业发展的大方向。

万科的口碑优势是建立在牺牲股东利益的基础上的，听起来高大上，口惠而实不至，属于投资回避型的企业；而且它的发展是捆绑着开发商的利益，注定是是不可能以财务和股东为导向的，所以它的利润率改善空间是非常有限的；它的高收费、以及高端定价，限制了它的市场基数、估计高端楼盘最多占10%-20%、终端大众化楼盘大约占到60%以上、低端楼盘30%左右，大部分楼盘是无法接受万科那么高的收费的。

$万物云(02602)$ $碧桂园(02007)$

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